정부가 10월부터 전월세전환율을 현행 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 함에 따라 개정 이대차보호법 시행 이후 급격히 진행되는 전세의 월세 전환 추세가 진정될지 주목된다.
홍남기 경제부총리는 19일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 모두발언을 통해 전월세전환율 조정 방안을 밝혔다. 주택임대차보호법은 계약기간 중 전세를 월세로 전환할 때 전월세전환율로 그 비율을 정해놓았다.
현재 전월세전환율은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다. 정부는 2016년 11월 이 공식을 만들었다. 그 전에는 '기준금리의 4배'였다.
새로운 전월세전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2.0%로 낮춘 것이다. 국토교통부는 법무부와 함께 주택임대차보호법 시행령을 개정해 10월 중 시행할 계획이다.
정부는 임차인의 전세대출금, 임대인의 투자상품 수익률, 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 검토해 전월세전환율로 2.5%가 적당하다고 판단했다. 6월 기준 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출금리는 2.49%다. 전월세전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 적어진다.
예컨대 5억원짜리 전세에서 집주인이 계약기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받는 경우를 가정하자. 전월세전환율을 현행 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원을 12달로 나눈(2억원X4.0%/12) 66만6천여원이 월세다.
정부가 낮추려는 전월세전환율 2.5%로 계산하면 월세(2억원X2.5%/12) 41만6천여원이 된다. 그전보다 월세 부담이 25만원 줄어든다. 따라서 집주인이 전세를 월세로 바꾸려는 요인이 약해질 것으로 정부는 게대한다.
7월말부터 개정 임대차 3법이 시행되자 집주인이 계약을 갱신할 때 전세를 월세로 전환하려는 경우가 많아지고 있다. 세입자가 전세의 월세 전환을 거부하면 집주인이 마음대로 월세로 돌리지 못한다. 집주인과 협의 하에 전세를 월세로 바꿀 때는 이 전월세전환율에 의해 적절한 월세를 정하는 것이 세입자에게 유리하다.
전문가들은 전월세전환율 인하가 월세 시장 안정에 기여할 것으로 본다. 하지만 전월세전환율 규정이 강제력이 약해 시장에서 잘 이행되지 않는 현실은 감안해야 한다고 지적한다. 전월세전환율은 법적 강제거 아닌 권고사항인 만큼 집주인으로선 이를 지키지 않아도 된다고 생각할 수 있고, 실제로 그런 경우가 적지 않다.
