주택담보대출 금리가 높아지면서 구매 수요가 임대 쪽으로 쏠려
미국 상업용 부동산 시장이 지난해에 이어 올해도 활황세를 보이고 있다. 특히 상업용 자산 가치가 모든 영역에서 걸쳐 상승하고 있다.
다세대 임대주택부동산과 산업용 물류 자산 가격은 전년 대비 10% 이상 상승했고 소매 상가 및 사무용 부동산의 매매도 5% 미만이지만 완만한 상승률을 보였다고 글로벌 부동산회사 코스타(CoStar)가 분석했다.
이런 가격 상승은 오피스 부문을 제외하고, 코로나19 이전 증가율을 웃돌고 있다.
이 회사는 금리가 상승함에 따라 발생하는 자연스런 문제 중 하나는 상업용 가격에 미치는 영향이라고 설명했다. 이러한 부동산 시장의 수요와 공급 상황에 근거해, 높은 공실률에 직면하고 있는 오피스 시장을 제외하고, 상업용 부동산의 평가액은 안정세를 유지할 가능성이 높다고 설명했다.
소매 부동산 시장의 가격 상승 속도 또한 인플레이션이 구매력을 잠식함에 따라 소비 지출 감소로 인해 둔화될 수 있다고 덧붙였다.
이 자료에 따르면 현재 상업용 부동산의 공실률은 매우 낮으며, 수요가 매물 공급을 앞지르고 있다. 3월 현재 임대주택(5%), 산업물류(4%), 소매 상가(4.5%) 시장은 낮은 공실률을 유지하고 있다. 사무용 부문(12.3%)에서만 공실률이 높아졌다. 금리 상승은 자금 조달 비용에도 영향을 미쳐 건설 활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 순매물 공급이 이미 순수요에 뒤처져 있는 상황에서(오피스 시장 제외), 높은 금리는 상업 공간의 양을 줄이게 하고, 임대료를 상승시키면서, 결국, 자산의 가치를 뒷받침하는 경향이 있다고 제시했다.
뉴욕, 샌프란시스코, 워싱턴 D.C.와 같은 대도시 지역에서 임대주택 시장의 경우, 연간 순수요는 매물 공급량을 앞지르고 있다.
나아가 주택담보대출 금리가 높아지면 주택 구입에 영향을 미쳐 구매수요가 임대 쪽으로 쏠린다. 전미부동산중개인협회(NAR)의 올해 중간규모 주택 매매 가격이 36만 4700달러 전망에 기초한다면, 주택담보대출 금리가 3.6%에서 5%로 상승하면 25~44세 인구인 180만 임차인 가구의 주택 소유를 더욱 어렵게 한다.
