문재인 대통령의 ‘부동산과의 전쟁’은 현재 진행형이다. 문 대통령은 14일 청와대 영빈관에서 열린 신년 기자회견에서 "정부는 보다 강력한 대책을 끝없이 내놓을 것"이라고 밝혔다.

특히 문 대통령은 (2019년)‘12․16 부동산 대책’을 언급하며 "지난 대책으로 모든 부동산 대책이 다 갖춰졌다고 생각하지는 않는다"며 "지난 대책에는 9억 원 이상 고가주택이나 다주택에 초점이 맞춰졌기 때문에 9억 원 이하 주택 가격이 오르는 풍선효과가 생기거나, 부동산 매매 수요가 전세 수요로 바뀌면서 전세가격이 오르는 식의, 정책이 의도하지 않은 다른 효과가 생길 수 있기 때문에 그런 부분을 예의주시하면서 언제든 보완대책을 강구할 것"이라는 말도 덧붙였다. 문재인 정부는 출범 후 ‘부동산 안정’을 기치로 내세워 18 차례의 대책을 내놓았다. 하지만 시장에서 먹히지 않자 지난해 12월16일 15억원 이상의 아파트를 사는 사람에게 은행대출 길을 틀어막고 주택구입자금에 대한 자금출처 조사를 하겠다는 등 서울 강남 등 주요 지역을 겨냥해 강력한 부동산 수요억제책을 내놨다.

부동산과의 전쟁은 비단 문재인 정부만 한 것이 아니다. 노태우 정부는 일산과 분당 등에 신도시를 건설해 주택 200만호를 공급함으로써 주택가격은 어느 정도 진정시켰으나 짧은 기간에 대규모로 주택을 공급하면서 건자재 파동과 일부 지역 부실공사의 부작용을 초래했다. 김영삼 정부 때는 외환위기가 닥쳐 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. <관계기사=이코노텔링 기획시리즈 : '신도시30년 리뷰'ㆍ2019년 6월24~26일>

바통을 이어 받은 김대중 정부는 집을 사는 사람들에게는 경기를 진작시키기 위해 한시적으로 “양도세를 면제해 주겠다”며 주택구입을 독려하기까지 했다. 외환위기 후 소득의 양극화는 더 벌어졌고 '부동산 불평등과 '강남불패'의 신화를 낳는 계기가 됐다. 부동산값이 크게 오르자 노무현 정부는 칼을 빼지 않을 수 없었다. 보유세 중과세를 필두로 ▲주택거래 신고제 ▲종합부동산세를 도입했다. 그래도 씨가 먹히지 않았다. 세금폭탄으로 불리는 보유세 중과와 종합부동산세 도입에도 서울 집값은 버티는 것을 넘어 상승세를 이어갔다.

1년여 만에 각을 더 세웠다. 2005년 8월31일 ▲부동산 세제개편▲부동산 대출억제▲주택공급확대 등 3종 세트를 내놨다. 최근 문재인 정부가 내놓은 부동산 정책은 ‘노무현 정부 부동산 정책’의 최신 버전이라 해도 과언이 아니다. 이명박 정부 때는 세계 금융위기의 여파로 부동산 값이 의외로 '안정화'됐다. 그러나 부동산시장이 지나치게 위축되는 바람에 경제의 활력을 떨어뜨렸다는 비판을 감수해야 했다.

박근혜 정부 출범 초기에는 부동산투기 바람이 잦아들었다. 심지어 거래가 얼어붙어 부동산관련 세수가 급격히 줄었고, 일부 아파트는 물건을 내놔봐야 팔리지 않는 거래 절벽 상황이 이어졌다.

그러자 2013년 4월1일 내놓은 부동산 종합대책은 생애 최초 주택구입자에게 취득세를 면제하고 5년간 양도세를 면제해 주는 등 주택거래 활성화와 하우스․렌트 푸어 지원, 공공 임대주택 공급 등 서민 주거안정에 초점을 맞췄다.

그래도 부동산 시장이 움직이지 않고 경기가 부진하자 2014년 7월 취임한 최경환 경제부총리는 대놓고 부동산 경기 부양정책을 동원했다. 부총리로 내정된 날 “한겨울에 여름 옷(규제) 입고 있으면 감기 걸려 죽는다”고 하더니만, 취임 보름만인 8월 1일자로 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 금융 건전성을 지켜온 주택담보대출 규제를 걷어냈다.

한 달 뒤 9ㆍ1 부동산 대책이 잇달아 나왔다. 재건축 가능 연한을 40년에서 30년으로 단축하고 안전진단 요건을 완화하는 등 재건축 규제를 풀었다. 1ㆍ2순위로 나뉘어 있던 주택청약 자격을 1순위로 통합하고 기간도 단축했다. 주택업계의 숙원이던 분양가상한제도 철폐했다. 아파트 분양권 전매제한 규제도 풀었다. 사실상 부동산 고삐를 다 놓아버렸다.

최경환 부총리는 한국은행에도 금리인하를 압박했다. 기준금리가 2년 전과 비교할 때 반토막나며 역대 최저인 연 1.25%로 낮아졌다. 이런 일련의 부동산 정책 메시지는 ‘빚 내 집 사라’는 것이었다. 금리를 낮추면서 부동산담보대출을 쉽게 해주고, 아파트 청약이 간편해진데다 분양권까지 팔 수 있자 분양시장이 과열되고 떴다방이 등장했다. 과도한 전방위적 규제완화가 당초 의도한 주택시장 활력 회복 단계를 벗어나 주택 과잉공급과 투기적 불법전매를 부추겼다.​

결국 역대 어느 정부든 부동산을 안정화하는데 실패했다. '아파트 포비아'(부동상정책 공포증)에 시달렸다. 어떤 정부가 식혀 놓으면 다른 정부는 경기를 부양한다며 부동산시장을 데웠다. 냉ㆍ온탕 정책을 번갈아 쓰는 바람에 시장의 혼란을 가중했다. 부동산 정책마다 그럴 듯한 이유가 있었다. 하지만 부동산정책은 워낙 민감한 사안이어서 애시당초 성과를 내기가 어려웠는지도 모른다. 부동산 시장이라는 게 국민경제와 산업, 일자리에 미치는 영향이 크기 때문이다.

문재인 정부는 지금 부동산에 냉찜질을 하고 있다. 뜨거워졌으니 식혀야 하지만 너무 식으면 서민경제에도 타격이 되는 게 부담이 될 것이다. 부동산으로 먹고 사는 서민들이 적잖기 때문이다. 우선 일자리 측면에서도 그렇다. 일용직 건설 근로자를 비롯해 ▲이사 ▲도배 ▲배달 서비스 등 주로 서민 일자리가 타격을 받는다. 자칫하면 강남 부자 잡으려다 서민들의 생계에 영향을 준다. 또 지나친 보유세 중과는 전ㆍ월세 가격에 영향을 줘 서민들의 주거안정에도 악영향을 미칠 수 있다. 부동산 거래 침체는 나라살림, 세금 수입에도 영향을 줄 것이다.

부동산은 시장에 맡겨놓자는 의견도 있고 강남에 80층짜리 아파트를 지어 공급을 늘리자는 주당도 있다. 하지만 쾌도난마처럼 풀기는 그리 쉽지 않다. 그래서 전문가들은 “수도권의 교통 인프라를 확충하고, 지방이전 기업에 대한 세제혜택을 주고, 대학 캠퍼스의 분산 등의 정책 추진으로 수도권과 지방이 살만하면 굳이 서울 강남에 거주할 필요가 없어질 것 아니냐”고 말하기도 한다.

심지어 어떤 전문가는 “수도권 출퇴근 시간대 버스를 공짜로 타게 하고 부동산 관련 '역(逆)세제 혜택'을 주는 것도 고려할 만하다”며 “복지 정책의 하나로 현금을 살포할 게 아니라 ‘공짜버스’와 '지역 임금인센티브'가 더 생산적이지 않느냐”고 반문한다. 한마디로 “바보야, 수도권도 살 만하다는 인식을 심어주지 않는 한 서울 요지의 부동산가격은 정부가 어떤 정책을 쓰더라도 ‘그들만의 리그’로 남을 가능성이 크다"며 "‘스카이캐슬’처럼 ‘강남캐슬’의 장벽은 더 높아져 서민과 중산층의 ‘부동산 사다리’는 사라지고 말 것”이라고 진단한다.

문제는 지금도 풀기가 어려운데 정부 정책의 후유증을 자칫 후대에 폭탄 돌리는 것은 위험천만한 일이라는 지적도 있다. 저출산으로 인한 인구감소로 주택 수요가 줄 것에 대비하지 않으면 수도권과 지방의 신도시 들은 슬럼화하게 된다는 것이다. 전문가들의 의견을 종합하면 정부는 당장의 부동산 시장 안정대책과 아울러 한 세대를 내다보는 정책도 함께 펴야 한다.

곽용석 이코노텔링 기자 다른기사 보기