정부가 재산세 등 각종 세금 부과 기준이 되는 부동산 공시가격에 '시세 변동'만 반영하도록 산정 방식을 바꾸기로 했다. 문재인 정부가 도입한 '공시가격 현실화 계획' 이전 방식으로 돌아가되 주택 유형·가격대·지역별로 시세 반영률에 차이가 나는 점을 보완할 방침이다.
국토교통부는 12일 이런 내용의 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했다.
지난 3월 현실화 계획 폐기를 추진하겠다고 밝한 뒤 새로운 산정 방식을 마련해온 국토부는 과거처럼 전년도 공시가격에 시장 변동률을 곱해 공시가격을 산출하겠다고 밝혔다.
산정 방식은 '전년도 공시가격 X (1+시장 변동률)'로 제시했다. 이에 따르면 올해 공시가격이 5억원인 아파트의 시장 변동률이 10%라면 내년 공시가격은 5억5000만원이 된다.
5억원 아파트의 실거래가가 1년 사이 5000만원 올랐다고 해서 시장 변동률이 10%가 되지 않는다. 국토부는 조사자가 실거래가와 함께 감정평가액 변동, 유사 주택 가격, 빅데이터 기반 가격 예측모형을 종합적으로 고려해 개별 부동산의 시장 변동률을 판단하도록 했다.
이 경우 시장 변동률에 왜곡이 생기면 공시가격에 대한 신뢰가 떨어진다. 따라서 조사자의 주관성 개입 없이 시장 변동률을 얼마나 공정하게 산출하는지가 관건이다.
공시가격은 한국부동산원과 감정평가사들이 표본주택의 공시가격을 매기면 각 지방자치단체가 이를 토대로 나머지 주택의 공시가격을 산정하는 방식으로 정해진다. 국토부는 "조사자가 입력한 시장 변동률의 적정성을 실거래가, 감정평가 금액 등 객관적인 증거로 입증하기 때문에 주관성이 개입될 여지는 없다"고 밝혔다.
지금도 공시가격 산정 때 시세를 반영하지만, 현실화 계획에 따라 2030년(공동주택 기준)까지 단계적으로 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리도록 되어 있다. 부동산 시세와 공시가격의 격차를 좁혀 조세 형평성을 높인다는 취지였지만, 기계적으로 시세 반영률(현실화율)을 올리는 구조라서 집값이 떨어졌는데도 공시가격은 오르는 역전 현상이 나타났다.
이대로 두면 국민의 보유세 부담이 급격히 늘어나기 때문에 현실화 계획을 폐기해 시세 변동 외에 공시가격을 움직이는 요소를 걷어내겠다는 것이 정부 방침이다. 윤석열 정부는 지난해부터 현실화 계획 도입 이전인 2020년 수준(공동주택 69%)으로 현실화율을 되돌려놓고 공시가격을 산정해왔다.
정부 방침대로 현실화 계획을 폐기하고 공시가격 산정 방식을 바꾸려면 야당의 협조를 얻어 법을 개정해야 하므로 국회 통과까지 진통이 예상된다.
