새 임대주택 공급 방안…세입자 바뀌면 임대료 시세반영도 가능
기업의 주택 임대시장 참여를 활성화하기 위해 정부가 임대료 규제를 대폭 완화한 '20년 장기임대주택' 도입 방안을 내놓았다. 기존 10년짜리 장기임대주택과 달리 세입자가 바뀌면 시세대로 임대료를 올릴 수 있고, '주거비 물가상승률'보다 더 높은 임대료 인상률도 허용한다.
국토교통부는 28일 열린 경제관계장관회의에서 '서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 발표했다. 영세한 개인 위주이고 전세사기까지 터진 민간 임대시장에 기업을 끌어들여 장기간 거주할 수 있는 양질의 임대주택을 공급하겠다는 구상이다. 이를 위해서는 민간임대주택법 개정안이 국회를 통과해야 한다.
기업형 장기임대주택은 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 법인이 한 단지에 100가구 이상 대규모 임대주택을 20년 이상 의무적으로 임대하는 형태다. 임대 가능한 주택 형태에는 제한이 없다. 기업이 의무 임대기간이 끝난 뒤 집을 팔아 수익을 내는 게 아니라 임대수익만으로 사업성을 확보할 수 있도록 임대료 규제를 완화한다.
현재 100가구 이상을 보유한 10년 장기임대주택 사업자는 임대료 상승률이 5% 이내로 제한(전월세 상한)되는 동시에 임대료 상승률이 해당 지역 주거비 물가지수 상승률을 넘어서는 안 된다. 정부는 20년 장기임대주택에서 이런 규제를 없애는 한편 사업 모델을 자율형, 준자율형, 지원형으로 나눠 정부 지원을 차등 적용하기로 했다. 규제를 많이 받을수록 정부 지원이 늘어나는 구조다.
'자율형'은 임대료 규제에서 자유롭다. 임대보증 가입과 임대차계약 신고 의무만 지키면 된다. 대신 정부 지원이 없다. '준자율형'은 임대기간 중 세입자가 계속해서 계약갱신청구권을 사용할 수 있고, 임대료 인상률은 5% 이내로 제한된다. 대신 주택 건설자금 조달을 위한 저리 기금 융자와 지방세 감면 혜택을 준다.
'지원형'은 초기 임대료가 시세의 95%로 제한되며, 무주택자 우선공급 의무도 부여된다. 규제를 많이 받지만, 기금 출자·융자, 공공택지 할인 등 정부 지원도 크다.
유형별 임대료 증액 기준을 지키는 사업자에게는 법인 중과세 배제 혜택을 준다. 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%)에서 배제한다.
20년 장기 사업이므로 장기 투자에 적합한 보험사의 진입 장벽도 없앤다. 보험사의 임대주택 투자를 허용하고, 장기 임대주택 보유 때는 재무 건전성 평가지표인 '지급여력비율'을 20%에서 25%로 완화해 적용한다.
정부는 연간 1만 가구씩 2035년까지 10만 가구의 20년 장기임대주택을 공급한다는 목표를 세웠다. 고령층 특화 시설과 서비스를 제공하는 장기임대주택인 '실버스테이'는 시행령 개정만으로도 가능해 올해 시범사업을 전개하기로 했다.
