방과 주방, 화장실이 별도로 있어 얼핏보면 독립공간으로 보여
등기부상에 있는'실제의 호실'로 전입신고 다시 해야 구제 받아
모두가 본인의 집을 소유한 채 가족들과 오순도손 살면 좋으련만, 집 값은 이미 천정부지로 치솟아 있고, 특히 서울의 집 값은 평생 돈을 모아도 쳐다보지 못할 정도가 되어 버렸다.
대학생이나 사회초년생들은 그래도 내 집 장만의 꿈을 버리지 않고 허리띠 졸라매며 아껴쓰고 또 아껴쓴다. 이 때 가장 애용하는 거주형태가 전셋집이다.
월세를 내지 않아 목돈을 모으는데 큰 도움이 되고 심지어 국가에서 전세보증금 대출도 해 준다.
한편, 이런 전세 수요를 노리고 금융권으로부터 막대한 대출을 받아 일단 빌라나 오피스텔을 짓고 보는 업자들이 있다. 이들은 막대한 대출에 따른 이자부담을 덜기 위해 수단과 방법을 가리지 않고 전세입자를 찾는다. 이 때 빌라나 오피스텔 하나에 두 사람의 전세입자를 입주시킬 수 있다면 얼마나 좋을까. 업자들 입장에서는 상상만 해도 매우 만족스럽다. 그런데 이런 상상을 실현시켜 준 것이 바로 일명 '쪼개기 방'이다.
'쪼개기 방'은 구분등기가 되어 있는 하나의 호실을 두 개의 별도 공간으로 나눈 것이다. 방과 주방, 화장실 등이 모두 별도 갖춰져 있어 독립된 공간으로 기능하다. 다만 평수는 조금 작다. 그래도 외관상 별도의 호실명이 적힌 문패가 달려 있어 의구심을 가지고 하나하나 확인해 보지 않으면 '쪼개기 방'인 줄 알기 매우 어렵다.
임차인 입장에서는 현관문에 문패가 달려 있으니 별도 구분등기가 되어 있는 줄 착각한다. 공인중개사 중에도 예를 들어 별 생각없이 문패가 703호인데 건물등기부는 702호를 보여주는 경우가 허다하다. 임차인들도 건물등기부에 근저당권이 이미 설정되어 있는지 여부만 살필뿐, 문패명과 등기부등본이 일치하는지 여부를 관심있게 살펴보는 경우는 거의 없다고 해도 무방하다.
임대차 계약이 종료되고 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 반환받으면 그나마 다행스러우나, 그렇지 못한 경우에 임차권등기명령을 신청하는 경우가 있다. 그제서야 임차인은 자신의 문패명과 일치하는 건물등기부등본이 없다는 기막힌 현실을 마주하게 된다.
그렇다면 하나의 구분소유권 대상인 '쪼개기방'을 임차한 임차인들 2명의 주택임대차보호법상 우선변제적 효력과 대항력, 소액임차인으로서 최우선변제권은 어떻게 될까.
예를 들어 등기부상 702호의 쪼개기방인 702호와 703호가 있다고 치자. 702호의 경우 실제 존재하는 702호로 전입신고가 되어 주택임대차보호법상의 우선변제적 효력과 대항력, 소액임차인으로서의 최우선변제권은 문제되지 않으나, 703호 임차인은 실제 등기부상 존재하지 않는 703호로 전입신고한 경우가 대다수이다. 그런 경우 대법원 판례에 따르면 잘못된 전입신고로 인하여 주택임대차보호법상의 우선변제적 효력과 대항력, 소액임차인으로서의 최우선변제권 모두 인정되지 않는다.
그 때는 하루라도 빨리 등기부상 존재하는 실제 호실로 재빨리 새로이 전입신고를 하는 것이 상책이다. 하지만 대다수가 임대차 계약이 종료될 때 쯤 알게 되는 경우가 허다하다. 권리구제가 난망한 이유이다.
---------------------------------------------------
연세대 경영학과를 졸업한 후 제52회 사법시험(연수원 42기)에 합격했다. 중앙일보 지주회사격인 중앙미디어네크워크 법무팀에서 사내 변호사로 다년간 근무를 했다. 이후 법무법인 고도에서 민ㆍ형사,행정,가사 사건을 맡아 처리하였고 현재는 IBS 법률사무소에서 파트너 변호사로 일 하고 있다. 각종 스타트업 등 회사의 법률자문 및 서대문 경찰서 자문, 포항공대 옴부즈만을 맡고 있으며 드라마 '라이브' 제작 자문도 맡았다. 그 외 '궁금한 이야기y'. MBC 뉴스에도 출연해 까다로운 법률용어를 쉽게 풀어내는 수완을 보였다.
