서민층이 주로 거주하는 저가 연립·다세대 주택일수록 전세보증금이 반환되지 않는 등 '전세 사기'에 노출된 위험이 크므로 보증료율 현실화와 취약계층에 대한 지원이 필요한 것으로 지적됐다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 12일 내놓은 '전세보증금 반환보증제도 개선방안' 보고서에서 이같이 제안했다.
문윤상 연구위원이 지난해 전월세 실거래와 공시가격을 토대로 공시가격 대비 전세가격의 비율인 전세가율을 산출한 결과 공시가격 5000만원 이하 아파트와 연립·다세대 주택의 전세가율은 각각 137%와 151%였다. 지난해 공동주택의 공시가격 현실화율(71.5%)에 비춰 시세가 공시가격의 평균 140%인 점을 감안하면 연립·다세대 주택의 시세 대비 전세가격의 비율은 100%가 넘는다. 그만큼 임대보증금이 반환되지 못할 위험이 크다.
공시가격 대비 전세가율은 공시가격이 높아짐에 따라 점점 낮아졌다. 공시가격 5억원 이상에서는 아파트 전세가율이 67%, 연립·다세대 주택은 73%였다. 임대보증금이 반환되지 못할 위험은 저가 주택일수록, 아파트보다는 연립·다세대 주택일수록 더 높은 셈이다.
최근 전세보증금 반환 보증에 대한 가입 기준 강화로 배제되는 주택도 저가 주택이었다. 현재 반환보증에 가입하지 못하는 전세가율 126% 이상 주택은 공시가격이 평균 1억3000만원이었다.
문 연구위원은 "전세보증금 반환 보증에서 배제되는 주택 대부분이 공시가격 3억원 미만"이라며 그 대책으로 보증료 현실화를 제안했다. 보증료율을 현실화함으로써 주택도시보증공사(HUG) 등 공적 보증기관의 재정 부담을 낮춰 반환보증 가입 대상이 줄어드는 것을 막아 취약계층의 보증금을 보호하자는 것이다.
현재 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증의 보증료율은 0.1∼0.15%로 지난해 주택도시보증공사의 보증잔액 대비 변제금액 비율인 보증사고율(1.55%)보다 낮다. 다만, 보증료율을 현실화할 경우 전세가율이 높은 저가 주택의 보증료율이 상승할 수 있으므로 취약계층에 대한 지원, 임대인의 상환능력 등을 고려한 보증료율 차등화가 필요하다고 문 연구위원은 제안했다.
문 연구위원은 전세대출보증의 축소도 함께 제안했다. 전세대출을 보증해주는 전세 지원이 전세대출, 즉 가계부채를 늘리고 전세가격의 상승을 초래할 수 있다는 이유에서다. 그는 장기적으로 임차인이 대여한 보증금을 임대인이 아닌 제3자에게 보관하게 하는 혼합보증제도(에스크로 제도)의 검토가 필요하다고 주장했다.
문 연구위원은 혼합보증제도가 임차인의 보증금을 보호하면서 '갭투자'를 억제하는 효과도 낼 것으로 기대했다. 다만 혼합보증제도는 임대인이 보증금을 사용할 수 없게 되므로 전면 추진입보다는 전세제도를 유지할 수준으로 도입하자고 제안했다. 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 활용해 전세가율이 LTV 이상인 경우 해당 비율만큼 반환보증으로 보호하고, 그 이상은 혼합보증 제도를 활용하자는 것이다.
