"非아파트 단기임대"부활

연립, 다세대, 오피스텔 등 비(非)아파트 주택 공급을 활성화하기 위해 1주택자가 이들 주택을 구입해 6년 임대하겠다고 등록하면 1가구1주택 특례를 적용받을 수 있는 단기등록임대 제도가 6월 4일 부활한다.

국토교통부는 다음 달 4일부터 6년 단기임대주택 등록이 가능하고, 등록 주택에 종합부동산세 합산 배제, 양도세·법인세 중과배제 등 세제 혜택이 주어진다고 28일 밝혔다. 세제 혜택 대상은 수도권 기준 건설형은 공시가격 6억원 이하, 매입형은 4억원 이하다. 비수도권은 건설형 6억원, 매입형 2억원 이하여야 한다.

단기임대는 2017년 문재인 정부 시절 도입됐는데 다주택자의 투기나 세금회피 수단으로 악용된다는 지적이 제기돼 3년 만인 2020년 폐지됐다. 이번에 다시 도입된 단기임대 제도의 의무 임대기간은 문재인 정부의 4년에서 6년으로 늘었고, 아파트는 제외됐다.

6년 단기임대를 장기임대주택으로 변경할 경우에는 당초 등록한 주택의 임대기간을 최대 6년까지 전부 임대의무기간으로 인정해준다.

정부는 비아파트 단기등록임대 도입과 함께 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증 가입 기준을 일부 강화한다. 임대보증 가입을 위한 주택가격을 산정할 때 주택 유형과 가액에 따라 공시가격 적용 비율에 차이를 둔다.

지금은 공시가격 2억원인 빌라가 임대보증에 가입하면 150%인 3억원까지 집값으로 쳐준다. 그러나 앞으로는 9억원 미만 공동주택은 145%, 9억원 이상∼15억원 미만은 130% 등으로 공시가격 적용 비율을 조정한다.

여기에 부채비율 90% 기준이 적용된다. 부채비율은 임대보증금과 근저당권 등 설정액을 주택가격으로 나눈 값이다. 근저당권 설정이 없으면 공시가격 2억원인 빌라는 전셋값이 2억700만원(주택가격 3억원 X 부채비율 0.9) 이하일 때 임대보증에 가입할 수 있다. '공시가격의 130.5%'가 가입 기준으로 적용되는 것이다.

공시가격과 함께 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가액을 임대보증 집값 산정 기준으로 삼는다. 집주인이 집값에 비해 공시가격이 지나치게 낮다는 이의를 신청하고, HUG가 이의를 인정한다면 감정평가액을 적용해 집값을 산정한다. 이때 감정가는 HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한다.

주택가격 산정 방식 개편은 6월 4일 이후 임대보증 가입 신청분부터 적용한다. 그전에 등록한 민간임대주택은 내년 7월 1일부터 개편안을 적용한다. 국토부는 "임대보증 가입 때 주택가격을 보다 적절하게 산정해 주택가격 부풀리기를 통한 전세사기, 보증사고를 방지할 수 있을 것으로 기대한다"고 설명했다.