매매 및 전세가격 동반 하락은 디레버리징(부채 축소) 심화 요인으로 작용
높아진 금리 수준과 주택가격 하락 기대, 주택경기 순환 주기 등을 고려할 때 올해 부동산 가격이 추가 하락할 것으로 한국은행이 예측했다.
한은은 9일 내놓은 통화신용정책 보고서(2023년 3월)에 실린 '최근 부동산 부문 관련 리스크 평가' 보고서에서 "2020년 이후 소득 등 경제 여건과 괴리된 상태로 주택가격이 큰 폭으로 상승해 조정 압력이 크게 높아졌다"고 진단했다.
지난해 중반 이후 부동산 경기가 빠르게 위축되면서 조정 국면에 진입했지만, 여전히 소득이나 사용가치 등과 괴리돼 있다고 한은은 진단했다. 보고서는 "높아진 금리 수준과 주택가격 하락 기대, 주택경기 순환 주기 등을 고려할 때 올해 주택가격은 추가 하락할 것으로 전망된다"면서 "특히 주택가격 기대심리의 높은 지속성을 고려할 때 향후 하락 기대심리가 상당 기간 이어지면서 주택가격 하방 요인으로 작용할 것"이라고 예상했다.
아울러 최근 매매 및 전세가격의 동반 하락이 주택경기 둔화 및 디레버리징(부채 축소) 심화 요인으로 작용할 수 있다고 지적했다. 보고서는 "호황기에 누적된 갭투자 주택 물량은 임대인들이 매도에 나설 경우 주택가격 하방 압력을 높일 수 있으며, 매매 가격이 기존 임대차 계약의 임대보증금보다 낮아질 경우 임차인들의 리스크도 확대될 가능성이 있다"고 우려했다.
2020년 12월 수도권에서 2만2420건, 지방이 4790건이었던 주택 갭투자 건수는 지난해 9월 각각 1670건과 600건으로 급감했다. 한은은 그동안 크게 확대된 금융기관의 부동산 관련 익스포저(위험 노출액)는 향후 경기부진 심화 시 금융시스템 불안 요인이 될 수 있다고 진단했다.
분양시장의 경우 사업 초기 사업장은 고금리 부담, 공사원가 상승, 금융기관 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 취급 기피 등으로 일부 지연 및 중단이 불가피하며, 완공 전 사업장도 미분양 재고가 점차 늘어날 것으로 예상했다. 이로 인해 중소 건설업체의 고정이하 여신 비율, 상장 종합건설사 주가에 내재된 예상 부도 확률이 상승해 건설업체의 재무 위험이 커질 것으로 예상했다.
보고서는 금융권별로 평가한 결과 은행의 경우 부동산 금융 리스크가 제한적이지만, 주택가격 하락이 지속되면 대출 연체율 상승, 디레버리징 압력으로 수익성이 악화할 가능성이 있다고 지적했다.
비은행 금융기관은 부동산 PF 관련 고위험 익스포저와 아파트 외 사업자 대출 비중이 높아 향후 고위험 PF 사업장의 부실이 현실화할 경우 신용 리스크 확산 우려가 있다고 진단했다.
지난해 9월 기준 업권별 PF 익스포저는 은행 30조8000억원, 여신전문사 27조2000억원, 보험사 44조6000억원, 증권사 27조4000억원, 저축은행 10조6000억원 등이었다. 지난해 6월 말 기준 고위험 사업장 대출 비중은 은행이 7.9%, 여신전문회사 11%, 보험 17.4%, 증권사 24.2%, 저축은행 29.4% 등으로 집계됐다.
